Liệu có bị thao túng?

Giấc mơ an cư ngày một xa vời

Mỗi ngày đi làm về trong căn phòng trọ chật chội hơn 20m2, vợ chồng chị Nguyễn Thoa (tạm trú ở phường Thanh Xuân, Hà Nội) lại cố gắng tích cóp với hy vọng có thể mua được một căn hộ chung cư. Thế nhưng, hy vọng đó ngày càng trở nên mong manh.

“Giá nhà mỗi ngày một tăng. Tôi tìm hiểu một số dự án chung cư đang xây dựng được bán trên thị trường đều có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Không biết đến bao giờ mơ ước có căn nhà an cư của chúng tôi mới thành hiện thực”, chị Thoa lo lắng chia sẻ.

Nỗi lo của chị Thoa cũng là tâm trạng chung của nhiều người dân. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, dù nguồn cung nửa đầu năm 2025 tại Hà Nội tăng mạnh với hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường, cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha so với nhu cầu thực.

Giá căn hộ chung cư Hà Nội tại các dự án mới càng ngày càng đắt đỏ

Cụ thể, từ quý III/2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm nay, có đến 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá mới "cao ngất ngưởng"

Tình trạng lệch pha cung - cầu được dự báo khó cải thiện khi các dự án sắp ra mắt thị trường đều đang thăm dò với mức giá rất cao.

Theo khảo sát, hàng loạt dự án mới tại Hà Nội đang được chào bán hoặc "rumor" (thăm dò thị trường) với giá cao ngất ngưởng:

Hausman Premium Residences (phường Đại Mỗ): Giá công bố trung bình 120 triệu đồng/m2.

Một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo - Mễ Trì (phường Từ Liêm): Giá trung bình 130 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giai đoạn 1 mở bán 4 năm trước.

Long Biên Central (quận Long Biên): Giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2.

Greenera Southmark (huyện Thanh Trì cũ): Giá rumor khoảng gần 80 triệu đồng/m2.

Galia Hanoi (quận Hoàng Mai cũ): Giá thăm dò trung bình 82 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, một dự án tại khu vực phường Cầu Giấy dự kiến có giá không dưới 150 triệu đồng/m2. Thậm chí, dự án "đắp chiếu" nhiều năm như Hà Nội Signature (đường Nguyễn Văn Huyên) khi bán lại cũng có giá hơn 200 triệu đồng/m2.

Vì sao giá cao và liệu có thao túng?

Lý giải về mặt bằng giá "nhảy múa", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng một số chủ đầu tư đang ‘neo’ theo mặt bằng giá từ đợt sốt trước để đẩy giá sản phẩm lên. Bên cạnh đó, chi phí tài chính đội lên do thời gian triển khai dự án kéo dài hoặc việc định vị sản phẩm ở phân khúc giá cao cũng là những nguyên nhân.

Tuy nhiên, ông Toản lưu ý rằng mức giá chào bán này đang vượt quá ngưỡng chịu đựng và khả năng tiếp cận của số đông người dân, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm.

Đáng chú ý, ông Toản đặt ra nghi vấn về việc thao túng thị trường. “Nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở một nhóm chủ đầu tư. Họ định vị sản phẩm cao, gần như 'một mình một chợ' để thao túng thị trường. Mặt bằng giá căn hộ hiện nay như có một nhóm ‘thao túng’ về giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm tối đa hóa lợi nhuận của họ”, ông Toản nói.

Dù vậy, Tổng giám đốc EZ Property cũng đưa ra dự báo tích cực cho tương lai. Sắp tới, thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới khi gần 300 dự án được triển khai theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội. Cùng với đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và việc cải tạo chung cư cũ sẽ tạo ra nguồn cung phong phú. Khi đó, người mua nhà sẽ có đa dạng sự lựa chọn hơn về sản phẩm cũng như giá thành.