Phân khúc chung cư cao cấp giá mềm ngày càng hiếm

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục giảm trong giai đoạn 2018–2023, từ hơn 20.000 căn còn khoảng 10.000 căn/năm. Đặc biệt, phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng/m²) đã hoàn toàn biến mất từ năm 2023.

Từ đầu năm 2024, thị trường có dấu hiệu phục hồi, với khoảng 30.000 căn hộ mở bán – mức cao nhất trong 5 năm. Nửa đầu năm 2025, thêm hơn 10.000 căn tiếp tục ra thị trường.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung ngày càng mất cân đối. Năm 2024, hơn 95% căn hộ mở bán có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên; từ quý 3/2024 đến nay, không còn dự án nào có giá dưới 60 triệu đồng/m². Đáng chú ý, nửa đầu 2025, 60% căn hộ mở bán có giá vượt 80 triệu đồng/m². Ngay cả các tỉnh ven Hà Nội, mức giá cũng đã lên tới 55 triệu đồng/m².

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng tình trạng "lệch pha" vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn 100 triệu đồng/m2 đang tăng “đột biến”.

Giá chung cư thời gian qua tại Hà Nội vẫn tăng cao (Ảnh minh họa).

Cũng theo báo cáo VARS, trong quý II/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc.

Mức tăng chủ yếu đến từ các đợt chào bán hàng tồn kho với giá điều chỉnh tăng. Nhiều dự án mới tại Hà Nội có giá trên 75 triệu đồng/m2, trong khi số lượng dự án dự kiến chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2 cũng tăng nhanh, dù thanh khoản thứ cấp chưa cải thiện nhiều.

Dự đoán giá chung cư năm 2026 sẽ giảm nhẹ

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán trong quý. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024.

Dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất (ở mức 67%), trong khi nguồn cung sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại”.

Theo bà Hằng, thị trường hiện ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.

Việc nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc hạng B, trong khi giá trên thị trường thứ cấp vẫn ổn định và chưa có dấu hiệu giảm sâu, cũng góp phần củng cố mặt bằng giá trên toàn thị trường.

(Ảnh minh họa)

Về cơ cấu người mua, bà Hằng cho biết trong quý II vừa qua, nhóm người mua để ở vẫn hiện diện nhưng chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với nhóm nhà đầu tư.

“Mặt bằng giá căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực phần nào bị thu hẹp. Các dự án mới mở bán còn cách xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, do đó người mua chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.

Một bộ phận trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với khả năng linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch”, bà Hằng phân tích.

Savills cũng cho biết, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì tâm lý tích cực, đặc biệt tại những khu vực có vị trí tốt, hạ tầng hiện hữu hoặc đang được quy hoạch. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh.

Trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm, diễn biến này có thể kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ.

Tuy nhiên, bà Hằng cho biết cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.