Ba 'đòn bẩy' trị tận gốc đầu cơ, kéo giá nhà ở trở về giá trị thực

Nghịch lý thị trường

Bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay đang cho thấy những bất cập trong thể chế và điều hành rõ hơn bao giờ hết. Dù thị trường trầm lắng kéo dài, giá nhà vẫn “neo cao”, thách thức mọi quy luật cung cầu.

Trò chuyện với chúng tôi, GS. Đặng Hùng Võ nhận định đây là một thực trạng nghiêm trọng. “Chúng ta đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng dân sinh về nhà ở, tức là người dân không còn khả năng tiếp cận nhà ở một cách bình thường nữa”, ông nói.

Lý giải về nghịch lý giá tăng trong khi thị trường “lạnh”, ông chỉ rõ nguyên nhân đến từ việc giá bị thổi lên một cách nhân tạo do đầu cơ.

GS. Đặng Hùng Võ

“Tôi lấy ví dụ rất rõ, nhiều người đầu cơ tham gia đấu giá đất, cố tình trả giá thật cao rồi bỏ cọc, hoặc tung tin đồn thất thiệt để tạo hiệu ứng ‘khan hiếm giả’, từ đó khiến giá đất tăng ảo”, GS. Võ phân tích. Những chiêu trò như thế này không tạo ra giá trị thực cho thị trường, nhưng lại làm méo mó toàn bộ hệ thống giá, và hậu quả là người có nhu cầu thực thì không thể mua nổi.

Hệ quả của việc giá bị đẩy lên quá cao là thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng kỹ thuật", tức là tê liệt nhưng không ai tuyên bố phá sản. Giao dịch chững lại, cả hệ sinh thái bất động sản bị kẹt cứng, và người dân là đối tượng chịu thiệt thòi lớn nhất.

Bên cạnh đó, sự lệch pha cung cầu cũng là một vấn đề nhức nhối. Nguồn cung căn hộ phục hồi chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất. Ngay cả nhà ở xã hội, vốn là “cứu cánh”, cũng đã tăng giá gấp đôi trong 10 năm qua, từ 10-11 triệu đồng/m² năm 2013 lên gần 20 triệu đồng/m² hiện nay.

Hệ lụy xã hội khi nhà ở không còn để ở

GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục vận hành chỉ để phục vụ số ít, những hệ lụy xã hội về lâu dài là khó lường.

“Về bản chất, nhà ở là nhu cầu căn bản, là quyền an sinh, chứ không phải chỉ là công cụ để đầu tư hay đầu cơ”, ông nhấn mạnh. Thị trường mà như thế thì không còn là thị trường đúng nghĩa nữa, mà là thị trường ‘vờ vịt’ - nơi giá cả không phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Theo ông, một xã hội mà người trẻ làm cả đời không mua nổi một căn nhà sẽ dễ tạo ra tâm lý mất niềm tin, làm xói mòn kỳ vọng vào sự công bằng và tiềm ẩn nguy cơ bất ổn xã hội.

Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này, theo GS. Võ, đến từ những “điểm nghẽn” trong thể chế đất đai, từ cơ chế giao đất, đấu giá, đến giải phóng mặt bằng. Những "chi phí thể chế" này đã đẩy giá nhà lên cao một cách bất hợp lý. Thêm vào đó, một nhóm nhà đầu tư bị mắc kẹt đang cố cứu khoản lỗ của mình bằng cách "đánh bóng thông tin", thổi giá thị trường, tạo ra một vòng xoáy giá ảo nguy hiểm.

Việc một số địa phương vẫn lấy mức giá thời “sốt ảo” làm căn cứ tính thuế hay đền bù cũng được ông đánh giá là “rất nguy hiểm”, gây méo mó toàn bộ hệ sinh thái thị trường.

Ba “đòn bẩy” trị tận gốc đầu cơ, đưa nhà về giá trị thật

Để giải quyết tận gốc vấn đề, đưa thị trường trở về đúng bản chất dân sinh, GS. Đặng Hùng Võ đã đề xuất 3 giải pháp cần ưu tiên thực hiện ngay.

- Một là, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn chỉnh về bất động sản.

Theo ông, thiếu dữ liệu khiến Nhà nước “yếu thông tin”, không thể đưa ra chính sách đúng. “Một thị trường hiện đại phải có hệ thống dữ liệu đạt chuẩn ‘real-time’ (thời gian thực). Nếu không làm được điều này, thì mọi chính sách về nhà ở hay đất đai đều chỉ là ‘vẽ ra để ngắm’”, ông khẳng định. Hệ thống này sẽ giúp giám sát giao dịch, xác định đúng đối tượng hưởng chính sách và quản lý thị trường minh bạch.

- Hai là, yêu cầu minh bạch nguồn tiền mua bất động sản.

GS. Võ cho rằng cần có cơ chế yêu cầu mọi cá nhân giải trình nguồn gốc tài chính khi mua tài sản giá trị lớn. Điều này sẽ ngăn chặn tình trạng bất động sản trở thành nơi rửa tiền, cất giấu tài sản tham nhũng, tiền không chịu thuế. “Nếu không có cơ chế kê khai, giải trình rõ ràng về nguồn lực tài chính dùng để mua bất động sản, thì thị trường nhà ở sẽ mãi là ‘két sắt để cất tiền bẩn’ chứ không phải nơi để người dân an cư”, ông nói thẳng.

- Ba là, áp dụng nghiêm túc chính sách thuế bất động sản hiện đại.

Đây là công cụ điều tiết thị trường hiệu quả nhất nhưng đang bị bỏ ngỏ. Ông chỉ trích: “Một căn nhà phố trị giá hàng chục tỷ đồng mà mức thuế sử dụng đất mỗi năm chỉ ngang một bữa sáng của đại gia, thì sao có thể gọi là chính sách thuế?”.

Ông cho rằng, việc áp thuế lũy tiến với bất động sản thứ hai, thứ ba trở đi sẽ khiến dòng tiền đầu cơ tự động rút lui, giúp giá cả tự điều chỉnh về gần giá trị thật. Ông so sánh với các nước G7, nơi thuế tài sản chiếm tới 70-90% ngân sách địa phương, trong khi ở Việt Nam, công cụ này gần như vô tác dụng.

“Muốn bịt những ‘lỗ hổng’ trên, không thể dùng biện pháp tình thế, phải trị tận gốc, làm đến nơi đến chốn”, GS. Võ kết luận. Nếu không, mọi chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp sẽ tiếp tục bị vô hiệu hóa ngay từ vạch xuất phát.