Thị trường bất động sản phía Nam xuất hiện điểm 'nóng' mới nổi, dự báo sẽ bước vào chu kỳ bùng nổ lớn

Bản tin mới nhất của VARS cho thấy, thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trải qua giai đoạn "chuyển mình" tích cực sau một thời gian dài trầm lắng. Những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với những thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng, đã giúp thanh khoản và giá bán trên thị trường khu vực phía Nam cải thiện đáng kể từ cuối năm 2024.

Bước sang quý 1/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho với khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng đáng kể nhờ sức cầu phục hồi mạnh mẽ. Đáng chú ý, sự trở lại của các nhà đầu tư từng tập trung vào thị trường miền Bắc đã khẳng định tín hiệu phục hồi rõ rệt.

Từ cuối quý 1 đến đầu quý 2, các chủ đầu tư đã tăng tần suất ra mắt dự án, giúp nguồn cung khu vực phục hồi và dần lấy lại vị thế quan trọng trong cơ cấu nguồn cung nhà ở của cả nước. Điều này cho thấy sự tự tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phục hồi của thị trường BĐS phía Nam.

Tuy nhiên, diễn biến giá BĐS trong khu vực vẫn có sự phân hóa rõ rệt. Tại TP.HCM, giá nhà quá cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Điều này thúc đẩy nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư và để ở, dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh, nơi có các dự án pháp lý tốt, mức giá phù hợp, chính sách bán hàng hấp dẫn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Trong bối cảnh đó, Bình Dương cũ đã nổi lên như một "điểm nóng" của khu vực phía Nam, với những lợi thế vượt trội về vị trí chiến lược và khả năng kết nối, tạo nên một thị trường BĐS đầy tiềm năng.

Tỉnh Bình Dương cũ nổi lên như một "điểm nóng" đầy tiềm năng ở vùng phía Nam

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong khi thị trường BĐS tại các địa phương khác trong khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể trong năm 2024, thì thị trường tỉnh Bình Dương cũ đã "ấm" trở lại. Cụ thể, thị trường tỉnh Bình Dương cũ ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán trong năm 2024, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là căn hộ chung cư, với giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, trong đó phân khúc căn hộ chiếm hơn 90% giao dịch.

Bước sang đầu năm 2025, thị trường tỉnh Bình Dương cũ ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án BĐS mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và được gỡ vướng sau nhiều năm "đóng băng". Đáng chú ý, một số dự án BĐS chính thức mở bán vào đầu tháng 6 đã tạo "ấn tượng" lớn, với khoảng 70% bảng hàng được giao dịch chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Việc hàng loạt dự án được ra mắt trước các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng và quy hoạch đã kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn "nén", mở ra cơ hội để thị trường bước vào chu kỳ bùng nổ mới. Trong đó, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP.HCM trước khi sáp nhập, bao gồm thành phố Mới Bình Dương, Thuận An và Dĩ An, đang trở thành tâm điểm.

Thị trường BĐS Bình Dương cũ có nhiều lợi thế sẵn có để phát triển. Tỉnh Bình Dương cũ được biết đến là "thủ phủ công nghiệp" với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước. Tuy nhiên, vai trò của tỉnh Bình Dương cũ đang mở rộng nhanh chóng, không chỉ là đô thị chất lượng cao cho lực lượng lao động trí thức làm việc tại khu vực, mà còn là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Các khu vực như Dĩ An, Thuận An - hai đô thị cửa ngõ tiếp giáp với TP. Thủ Đức, TP.HCM đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện (quốc lộ 12, metro số 1, Vành đai 3,...), khu vực này còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao, tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế, với mức giá thấp hơn 20-30% so với khu vực giáp ranh - khu Đông TP.HCM và các dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội. Điều này tạo ra sức hút lớn đối với người mua nhà và các nhà đầu tư.

Ngoài các lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương trước khi sáp nhập đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch và hạ tầng. Đáng chú ý là đề án sáp nhập ba địa phương: TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Thủ Đức.

Sở Tài chính TP.HCM vừa đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Thủ Đức. Trung tâm này dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, các doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế. Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Và các đô thị trung tâm phía Nam Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An, nơi chỉ cách trung tâm Thủ Đức 20-30 phút di chuyển sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên.

Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế này không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương cũ sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị. Đồng thời, với lợi thế là thủ phủ công nghiệp của khu vực phía Nam, BĐS công nghiệp của Bình Dương cũ cũng sẽ được hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính - công nghệ, logistic toàn cầu.

Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một "siêu vùng" phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau. Bình Dương, vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP.HCM.

Điều này sẽ thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh.

Việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Metro kết nối TP.HCM tới Bình Dương,... sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuần, mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường BĐS Bình Dương cũ, nhất là khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.

Hơn thế nữa, việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.

Trên cơ sở đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại Bình Dương cũ, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP.HCM, sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Điều này do nhu cầu gia tăng từ hàng loạt cú hích chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, cùng với tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào.

Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án tại tỉnh Bình Dương cũ đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị "treo pháp lý" đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự. Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên.

Tuy nhiên, các dự án có giá bán cao hơn vẫn sẽ được hấp thụ tốt khi đáp ứng nhu cầu ở thực, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và nhu cầu của lực lượng chuyên gia tại các khu công nghiệp và trung tâm tài chính quốc tế dự kiến thành lập. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực.

Với những lợi thế vượt trội về vị trí, hạ tầng, quy hoạch và chính sách, tỉnh Bình Dương cũ đang nổi lên như một "điểm nóng" BĐS đầy tiềm năng của khu vực phía Nam, sẵn sàng bước vào một chu kỳ bùng nổ mới. Các nhà đầu tư và người mua nhà nên theo dõi sát sao diễn biến của thị trường này để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư và an cư lý tưởng.